決定文旅投資成敗的幾個關鍵因素（上）

一個文旅項目是否能夠盈利，取決于一系列因素，區位、客源、配套、定位、項目整體定位、規劃設計、開發商投入、運營團隊實力等都是重要影響因子，需投資者認真評判。基于富華科技投資經驗，列出最關鍵的幾個要素，供參考。

1.區位

重中之重。關鍵是離主要客源地的車程距離。一線城市車程1小時以內為最佳，2小時尚可，最好不要超過2.5小時。

2.5小時是短途游客能普遍接受的出行心理距離上限（二三線城市不要超過2小時。北京、上海、廣州、深圳等超一線城市上限可以提高到3小時。如全程高速公路直達項目地，高速出口后到項目距離最好不要超過30分鐘）。

2.景觀

不論產品多么別致，觀光仍然是目前游客出行的主流訴求之一。

景觀不僅僅是項目地景觀，還需延伸到項目地周邊景觀和沿途景觀。318國道、草原天路等景觀道周邊不乏成功項目，在知名景觀道沿線的項目可加分。

景觀質量不求絕美，但求別致；不求渾然天成，人工打造也可。可供游客拍照留念、打卡發朋友圈最好。有的游客登泰山是為賞日出，也有游客去越南只為去粉紅教堂合影。有時看似拙劣的人工景觀，也會有刷屏效應，帶來源源不斷的游客。

3.周邊

周邊有大型5A、4A等超人氣景區最佳，可獲得流量溢出。周邊有大型商業綜合體、度假酒店、民宿群等可加分。

不同項目對周邊配套的需求不同。如項目定位為康養，則醫療資源極為重要；如定位商業綜合體，則需考慮周邊人群消費能力；如定位度假，則應規避化工產業、航空航道等擾動因素；如定位演義節慶，則需依托周邊一切流量高地，并注意交通可進入性。

 4.競爭

競爭環境需具體情況具體分析，大原則是避免正面競爭，并避免同質化。

文旅行業的價格戰，只有兩敗俱傷一種結局。康養等項目回避強勢競爭者；民宿、農莊項目可依附項目集群但是需走差異化和精品化；游樂項目不僅回避競爭者，還需回避潛在進入競爭者；大型景區項目需以資源質地為首要決定因素。